Hoja de decisión — Vender vs. Retener el terreno
Julio 2026 · dólar blue $1.530 · valor de mercado del lote USD 15–18k (punto medio 16.5k) · comisión venta 4%
Invertido (valor pres.)
USD 26.700
Neto al vender hoy (−4%)
USD 15.840
¿Conviene retener en vez de vender hoy?
Retener gana
Vender hoy gana
Número grande = ventaja neta de retener. Chico = con cuánto te quedás si retenés.
| Si esperás… | Lote plano
0%/año | +5%/año | +10%/año | +15%/año | +20%/año |
|---|
| 1 año |
−USD 3.537retenés 13.095 |
−USD 2.745retenés 13.887 |
−USD 1.953retenés 14.679 |
−USD 1.161retenés 15.471 |
−USD 369retenés 16.263 |
| 3 años |
−USD 10.732retenés 7.605 |
−USD 8.235retenés 10.102 |
−USD 5.489retenés 12.848 |
−USD 2.481retenés 15.856 |
+USD 800retenés 19.137 |
| 5 años |
−USD 18.101retenés 2.115 |
−USD 13.725retenés 6.491 |
−USD 8.431retenés 11.785 |
−USD 2.081retenés 18.135 |
+USD 5.474retenés 25.690 |
| 10 años |
−USD 37.412retenés −11.610 |
−USD 27.450retenés −1.648 |
−USD 12.167retenés 13.635 |
+USD 10.830retenés 36.632 |
+USD 44.825retenés 70.627 |
Cada celda compara retener el lote (venderlo a futuro, neto de comisión, menos las expensas que pagás mientras esperás) contra vender hoy a USD 15.840 e invertirlo a ~5% anual en dólares. Verde = retener conviene; rojo = vender hoy conviene.
Revalorización mínima (en USD/año) solo para empatar
1 año: +22,3%/año
3 años: +18,8%/año
5 años: +16,5%/año
10 años: +12,9%/año
Por debajo de estos ritmos —sostenidos y en dólares— retener pierde contra vender hoy.
Lectura: retener solo gana en la esquina superior derecha (verde) — revalorizaciones de +15% a +20% anual en dólares, sostenidas por años. En los escenarios realistas (lote plano a +10%/año) vender hoy gana en los cuatro horizontes. A 10 años con el lote plano quedás en −USD 11.610: las expensas te dejan peor que hoy. El costo de esperar es concreto; la revalorización que lo justificaría es una apuesta agresiva.
Tercera vía: vender a 15k e invertir la plata
Vendés a 15.000, neto de comisión te quedan USD 14.400 para invertir, y dejás de pagar USD 2.745/año de expensas (que también se invierten). Patrimonio total en USD al final de cada horizonte:
Invertir gana (supera al lote aun subiendo +20%/año)
Solo un lote a +20%/año lo superaría
| Vendés e invertís a… | 1 año | 3 años | 5 años | 10 años |
|---|
Conservador · ~5% USD
bajo riesgo (bonos/USD) |
17.865 | 25.323 | 33.546 | 57.982 |
Moderado · ~8%
riesgo medio |
18.297 | 27.051 | 37.262 | 70.854 |
Agresivo · ~12%
alto riesgo · no garantizado |
18.873 | 29.494 | 42.816 | 92.895 |
Vara de comparación: retener el lote y venderlo a futuro con revalorización de +20%/año en dólares (el mejor caso de la tabla de arriba: 1a 16.263 · 3a 19.137 · 5a 25.690 · 10a 70.627). Casi todo verde: invertir supera incluso al lote optimista, salvo el conservador a 10 años, donde un lote booming lo alcanzaría — pero con 8% o más ya volvés a ganar.
Conclusión de las tres vías: retener el lote es la peor opción salvo que creas en una revalorización >+20% anual en dólares sostenida. Vender y guardar ya te deja mejor; vender e invertir —incluso conservador y seguro— es lo que más patrimonio construye. Los tres caminos apuntan a lo mismo: salir del lote.
Listado histórico de pagos — planilla propia
Todo lo que ya pusiste en el lote, según tu planilla (ajuste por índice CAC, ikiwi.net.ar). Entrega y gastos iniciales de enero 2022, más 36 cuotas mensuales pagadas (ene-2022 → dic-2024) con refuerzos semestrales y la cuota de asfalto final. Todas figuran Pagadas.
Pagos iniciales (ene-22)
$ 2.393.500
≈ USD 8.931 · TC 268
36 cuotas + refuerzos + asfalto
$ 5.902.237
en pesos, ene-22 a dic-24
Total nominal desembolsado
$ 8.295.737
suma nominal, sin ajustar por inflación
Invertido (valor presente)
USD 26.700
tu planilla · cifra usada arriba
Pagos iniciales
| Concepto | ARS | USD (TC 268) |
|---|
| Entrega (ingreso) | 2.010.000 | 7.500,00 |
| Fee inmobiliaria | 368.500 | 1.375,00 |
| Escribanía | 15.000 | 55,97 |
| Subtotal | 2.393.500 | 8.930,97 |
Plan de 36 cuotas (ajustadas por índice CAC)
| Mes | N° | Base | Ajuste CAC | Refuerzo | Asfalto | Total mes |
|---|
| ene-22 | 1 | 56.871 | 2.796 | — | — | 59.667 |
| feb-22 | 2 | 56.871 | 5.829 | — | — | 62.700 |
| mar-22 | 3 | 56.871 | 7.877 | — | — | 64.748 |
| abr-22 | 4 | 56.871 | 11.625 | — | — | 68.496 |
| may-22 | 5 | 56.871 | 15.261 | 291.101 | — | 363.234 |
| jun-22 | 6 | 56.871 | 15.037 | — | — | 71.908 |
| jul-22 | 7 | 56.871 | 18.674 | — | — | 75.545 |
| ago-22 | 8 | 56.871 | 18.449 | — | — | 75.320 |
| sep-22 | 9 | 56.871 | 22.086 | — | — | 78.957 |
| oct-22 | 10 | 56.871 | 21.862 | 297.702 | — | 376.434 |
| nov-22 | 11 | 56.871 | 25.498 | — | — | 82.369 |
| dic-22 | 12 | 56.871 | 25.274 | — | — | 82.145 |
| ene-23 | 13 | 56.871 | 28.910 | — | — | 85.781 |
| feb-23 | 14 | 56.871 | 28.686 | — | — | 85.557 |
| mar-23 | 15 | 56.871 | 32.323 | 308.163 | — | 397.356 |
| abr-23 | 16 | 56.871 | 32.099 | — | — | 88.970 |
| may-23 | 17 | 56.871 | 35.735 | — | — | 92.606 |
| jun-23 | 18 | 56.871 | 35.511 | — | — | 92.382 |
| jul-23 | 19 | 56.871 | 39.147 | — | — | 96.018 |
| ago-23 | 20 | 56.871 | 38.923 | 314.763 | — | 410.557 |
| sep-23 | 21 | 56.871 | 42.560 | — | — | 99.431 |
| oct-23 | 22 | 56.871 | 42.335 | — | — | 99.206 |
| nov-23 | 23 | 56.871 | 45.972 | — | — | 102.843 |
| dic-23 | 24 | 56.871 | 45.748 | — | — | 102.619 |
| ene-24 | 25 | 56.871 | 49.384 | 325.224 | — | 431.479 |
| feb-24 | 26 | 56.871 | 49.160 | — | — | 106.031 |
| mar-24 | 27 | 56.871 | 52.796 | — | — | 109.667 |
| abr-24 | 28 | 56.871 | 52.572 | — | — | 109.443 |
| may-24 | 29 | 56.871 | 56.209 | — | — | 113.080 |
| jun-24 | 30 | 56.871 | 55.984 | 331.824 | — | 444.680 |
| jul-24 | 31 | 56.871 | 59.621 | — | — | 116.492 |
| ago-24 | 32 | 56.871 | 59.397 | — | — | 116.268 |
| sep-24 | 33 | 56.871 | 63.033 | — | — | 119.904 |
| oct-24 | 34 | 56.871 | 62.809 | — | — | 119.680 |
| nov-24 | 35 | 56.871 | 66.445 | — | — | 123.316 |
| dic-24 | 36 | 56.871 | 66.221 | — | 654.256 | 777.348 |
| Totales | 36 | 2.047.356 | 1.331.847 | 1.868.777 | 654.256 | 5.902.237 |
Montos en ARS redondeados al peso; refuerzos y asfalto resaltados. Base fija $ 56.871/mes; con el ajuste CAC la cuota va de $ 59.667 (ene-22) a $ 123.092 (dic-24). Suma de cuotas = $ 5.902.237, coincide con el acumulado de tu planilla ($ 5.902.237). Fuente: planilla propia (Google Sheets), verificado 25-jul-2026.
Supuestos y límites: Valor de mercado 16,5k (tu dato, punto medio 15–18k); en "tercera vía" se usa el piso de 15k. Expensas constantes en USD 2.745/año (si suben en dólares, retener es aún peor). Costo de oportunidad del capital: 5% anual en dólares. Comisión inmobiliaria 4% aplicada en cada venta (hoy y a futuro). En la tercera vía se asume que las expensas ahorradas también se invierten a la misma tasa; las tasas de 8% y 12% conllevan riesgo y no están garantizadas. Revalorización y rendimientos = hipótesis, no dato. Esto no es asesoramiento financiero: es un modelo para que decidas vos. Montos invertidos y expensas: planilla propia; dólar blue: La Nación (20-jul-2026).